• ​​​​​En reguleringsprosess kan by på mange usikkerhetsmomenter. Det er risiko knyttet til de ulike faser ved behandlingen av reguleringsplanen, herunder at planforslaget stanses av administrasjonen slik at planen aldri blir behandlet eller at den blir nedstemt av kommunestyret. Videre må utviklere ta høyde for at planprosessen kan ta flere år. 
• Planforslaget skal legges ut på offentlig høring, hvor sektormyndigheter, naboer og særorganisasjoner vil kunne påvirke planens innhold. I tillegg har flere regionale og statlige myndigheter innsigelsesrett mot reguleringsplaner. Innsigelser vil kunne innebære både forsinkelser og endringer i planen som utvikler ikke ønsker.
• Våre advokater med erfaring fra offentlig forvaltning kjenner beslutningsprosessene godt, og vil kunne bistå i spørsmål om eksempelvis reguleringsrisiko, oppstart av reguleringsarbeid, innsigelser til pågående planprosesser og klage på vedtatt reguleringsplan.

Les gjerne følgende relevante UtviklingsABC-artikler:

• UtviklingsABC del 2 - Innledende om arealplaner

• UtviklingsABC del 23 - Reguleringsrisiko

• UtviklingsABC del 29 - Nærmere om reguleringsplan

• Selv om det foreligger en reguleringsplan, kan kommunen stanse videre utvikling ved å nedlegge midlertidig forbud mot tiltak.  Formålet med adgangen til å nedlegge midlertidig forbud er at kommunen får tilstrekkelig tid til å få planspørsmålet endelig avgjort, uten å måtte godkjenne tiltak som kan vanskeliggjøre en fremtidig regulering.
• Risikoen for midlertidig forbud vil være tilstede i utviklingsprosjekter, og utvikler bør være spesielt oppmerksom på denne risikoen dersom planen er gammel eller omfatter større områder, eller der det kan være verneinteresser knyttet til bebyggelsen på eiendommen.
• Utvikler bør også merke seg at kommunens skjønnsutøvelse ved nedleggelsen av midlertidige forbud i utgangspunktet ikke er ansvarsbetingende. Dette er dermed et svært inngripende forbud som det vil være vanskelig å få endret eller å kreve erstatning for.

• Kommunen kan i arealplan, typisk i reguleringsplan, vedta rekkefølgebestemmelser om at konkrete tekniske anlegg eller samfunnstjenester må være etablert før andre byggearbeider får igangsettes. Dette kalles vanligvis «rekkefølgekrav», og vil typisk omfatte teknisk/grønn infrastruktur som etablering av gang- og sykkelveier, rundkjøringer, parker, plasser eller sosial infrastruktur som skoler eller barnehager med mer.
• Rekkefølgekrav kan kun fastsettes i «nødvendig utstrekning» og skal fremme formålet med den aktuelle reguleringen. Videre må kravet være utløst av planens innhold, dekke et behov oppstått av planen eller avhjelpe en ulempe som planen påfører omgivelsene. Det må også være en relevant og nær sammenheng mellom kravet og planens innhold.
• Rekkefølgekrav kan ha stor betydning for realismen og gjennomførbarheten av en plan og er derfor et viktig plantema som utvikler bør få oversikt over så tidlig som mulig i planprosessen.

Les gjerne følgende relevante UtviklingsABC-artikkel:

• UtviklingsABC del 10 - Opparbeidelsesplikt og rekkefølgekrav

• Utbyggingsavtaler er en frivillig avtale mellom kommunen og utbygger knyttet til gjennomføring av vedtatte arealplaner. Gjennom inngåelse av en slik avtale med kommunen kan en utbygger oppfylle sine rekkefølgekrav i planen, og med det ha rett til å gjennomføre sitt byggeprosjekt.
• Det er omfanget av, og innholdet i, rekkefølgekravene som er grunnlaget for utbyggingsavtalen.
• Bidraget fra utbygger kan enten skje ved at utbygger selv står for den fysiske gjennomføringen av tiltakene, eller ved at utbygger helt eller delvis finansierer tiltakene.
• Det kan ikke inngås utbyggingsavtaler om at utbygger helt eller delvis skal bekoste sosial infrastruktur. Videre må tiltaket avtalen omfatter være nødvendig for gjennomføring av planvedtak, og være forholdsmessig når det gjelder tiltakets belastning på omgivelsene. 

Les gjerne følgende relevante UtviklingsABC-artikkel:

• UtviklingsABC del 12 - Etablering av infrastruktur – frivillig og tvungen kostnadsdeling

• Opparbeidelsesplikten gjelder i utgangspunktet alle regulerte eiendommer og innebærer at utvikler/utbygger må etablere eller utvide vei, vann- og avløpsledninger frem til og langs egen eiendom. Opparbeidelsesplikten inntrer ved fradeling, oppføring av nybygg, vesentlig utvidelse eller vesentlig endring av bruk.
• Utviklere må være oppmerksomme på opparbeidelsesplikten og at den kan innebære store kostnader avhengig av regulerte veibredder, avstand til eksisterende opparbeidet infrastruktur, kvalitetskrav, løsninger og produktvalg. I tillegg kommer ofte kostnader og tidsbruk til grunnerverv eller sikring av rettigheter utenfor utviklerens egen eiendom.

• ​​​​​​Ekspropriasjon innebærer avståelse av fast eiendom, eventuelt med bygninger og tilbehør, bruksretter og servitutter mot erstatning.
• Kommunen kan ekspropriere eiendom til gjennomføring av reguleringsplan.
• Hvis kommunen ikke oppnår enighet med grunneieren, må kommunen vedta ekspropriasjon og erstatningsutmålingen fastsettes av skjønnsretten etter begjæring om skjønn.
• Erstatning baseres på eiendommens salgsverdi eller bruksverdi etter det alternativet som gir den høyeste erstatningen. I tilfeller hvor bolig, fritidsbolig eller annen bygning må rives, er det ikke uvanlig at erstatningen fastsettes etter gjenervervsverdi.

• Resultatet av kommunens saksbehandling vil enten være en tillatelse som også gir rett til å sette i gang byggearbeidene, en rammetillatelse som fordrer separat igangsettingstillatelse eller et avslag. 
• Våre advokater med erfaring fra offentlig forvaltning og som kjenner beslutningsprosessene godt vil kunne bistå med klage på tillatelse eller avslag.  

Les gjerne følgende relevante UtviklingsABC-artikler:

• UtviklingsABC del 25 - Trinnvis utbygging

• UtviklingsABC del 26 - Ombygging og utvikling av eksisterende bebyggelse

• UtviklingsABC del 33 - Om byggesak

• Dispensasjon er en særskilt tillatelse som gir adgang til å fravike lov- og forskriftsbestemmelser, planer og planbestemmelser i den enkelte sak.
• Dispensasjon krever grunngitt søknad hvor det redegjøres for at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt og at fordelene ved dispensasjon er klart større enn ulempene.
• Det kan være vanskelig å identifisere hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, og å vurdere om avviket er vesentlig eller ikke. Våre advokater med erfaring fra offentlig forvaltning og som kjenner beslutningsprosessene godt vil kunne identifisere om en dispensasjonssøknad er tilstrekkelig begrunnet, og redegjøre for hvorfor vilkårene er oppfylt i det konkrete tilfellet.

Les gjerne følgende relevante UtviklingsABC-artikkel:

• UtviklingsABC del 39 - Trinnvis utbygging

• Opprettelse av nye eiendommer gjennom fradeling (herunder etablering av anleggseiendom) og arealoverføring, anses som tiltak etter plan- og bygningsloven. Også sammenslåing av eiendommer og grensejusteringer krever søknad til kommunen, men saksbehandlingen er da regulert i matrikkelloven. Den viktigste forskjellen er plan- og bygningslovens krav om nabovarsel.
• Ved etablering av nye eiendommer eller eiendomsgrenser kan offentligrettslige krav innebære begrensninger og føringer. Fradeling i form av opprettelse av anleggseiendom vil videre reise særskilte problemstillinger.
• Vi bistår jevnlig utbyggere med søknad om fradeling og/eller arealoverføring.

Les gjerne følgende relevante UtviklingsABC-artikkel:

• UtviklingsABC del 16 - Deling, sammenslåing og endring av grenser

• Seksjonering innebærer at en eiendom deles opp i separate enheter som den enkelte seksjonseier har enerett til å bruke, og som kan selges og pantsettes separat. Seksjonering er derfor hensiktsmessig hvis eiendommen skal selges til ulike sluttbrukere.
• Vi bistår jevnlig med saker om seksjonering og reseksjonering etter eierseksjonsloven.

Les gjerne følgende relevante UtviklingsABC-artikkel:

• UtviklingsABC del 34 - Seksjonering

• Kommunene har ifølge lovverket en plikt til å forfølge ulovlige tiltak de oppdager eller blir gjort kjent med. 
• Våre advokater bistår i forbindelse med ulovlighetsoppfølging, herunder bistår med å identifisere hva som er nødvendig for å søke om tillatelse til tiltaket i ettertid.