Fast eiendom: Våre anbefalinger til utleiere

Koronavirus – typiske problemstillinger for utleier

Koronaviruset har medført mange nye problemstillinger for eiendomsbesittere. I tillegg til arbeidsrettslige problemstillinger som rammer stort sett alle bedrifter, har mange utleiere iverksatt ekstra tiltak tilknyttet renhold, fått spørsmål om leiefritak, mottatt varsel om forsinkelser for byggearbeider og fått spørsmål om driveplikten er suspendert.

Under vil vi redegjøre for noen av de rettslige utgangspunktene som det er greit å være oppmerksomme på med utgangspunkt i den mest brukte meglerstandarden, standarden for brukte, «som de er» lokaler. Bruk av andre standarder, eksempelvis all-inclusivestandarden, eller håndtering av leiekontrakter med særlige, avvikende klausuler, kan påvirke vurderingene. Vurderingene er konkrete, og hver situasjon må vurderes for seg selv. Partene bør være varsomme med en streng ordlydsfortolking ettersom ingen av partene kan antas å ha tenkt på den situasjonen som nå har oppstått da avtalen i sin tid ble inngått.

Vi anbefaler selvsagt at utleiere følger nøye med på alle offisielle anbefalinger som kommer og retter seg etter de som angår den enkeltes virksomhet. I tillegg anbefaler vi at henvendelser om mulige konsekvenser for leieforhold, som ikke må besvares umiddelbart, besvares med: «Vi har forståelse for situasjonen som har oppstått, men konsekvensene av dette må vi vurdere nærmere og komme tilbake til. Vi anbefaler at dere uansett undersøker hvilken forsikringsdekning dere har ved avbrudd». Dette ettersom mange vurderinger er komplekse, og hva som er gjeldende råd fra myndighetene endres fra dag til dag.

Drift av eiendommene
Leietaker har normalt driftsansvar for sine eksklusive lokaler. Det følger av meglerstandardens punkt 8.9 at: 

«Direkte og for egen regning betaler Leietaker rengjøring av Eksklusivt Areal (herunder innvendig vask av vinduer) og vaktmestertjenester for egen bruk.»

Videre har utleier normalt driftsansvar for felles- arealer. Det følger av meglerstandardens punkt 14.2 at:

«Utleier skal sørge for vedlikehold, drift og renhold av Fellesareal og utearealer.»

Det må foretas en konkret vurdering av hvilke tiltak som er hensiktsmessige og nødvendige, slik at særlig renhold utøves i tråd med de til enhver tid gjeldende anbefalinger. Disse anbefalinger (kan) endres på daglig basis, og det er viktig at både leietaker og utleier foretar løpende vurdering av hvordan driftsansvaret skal oppfylles.

Driveplikt

Det følger av husleielovens § 5-1(4) at leietaker har en generell driveplikt, med modifisert unntak:

«Leier av lokale for butikk eller serveringssted plikter å holde virksomheten åpen og i vanlig daglig drift unntatt når midlertidig stenging er nødvendig.»

Unntaket gjelder «når midlertidig stenging er nødvendig». I tilfeller hvor helsemyndighetene har pålagt stenging, gjelder således ikke driveplikten.

Dette gjelder eksempelvis følgende virksomheter i perioden 12. mars kl. 18 til og med 26. mars 2020, hvor helsedirektoratet har fattet vedtak om forbud mot/stenging av flere virksomheter med hjemmel i smittevernloven:

• Treningssentre
• Virksomheter som tilbyr frisørtjenester, hud- pleie, massasje og kroppspleie, tatovering, hulltaking(piercing) og liknende
• Svømmehaller, badeland og liknende

Når det gjelder butikker fremkommer følgende av vedtaket av 12. mars:

«Detalj- og varehandel vil holde åpent. Det er ingen grunn til å hamstre mat. Dagligvarebutikkene vil holde åpent.»

Dette innebærer at for dagligvarebutikkene gjelder driveplikten uendret, og kanskje endog forsterket ettersom det i foreliggende situasjon er viktig at disse holder åpent.

Når det gjelder serveringssteder, så sier vedtaket av 12. mars at:

«Alle virksomheter i serveringsbransjen [skal holde stengt] med unntak av serveringssteder der det foregår servering av mat, det vil si kantiner og spisesteder som kan legge til rette for at besøkende kan holde minst 1 meters avstand. Servering av mat skal ikke skje som buffet. Serveringsbransjen omfatter restaurant, bar, pub og uteliv.»

For de serveringssteder som ikke kan oppfylle kravet til 1 meters avstand gjelder således et forbud mot å holde åpent, og driveplikten suspenderes.

Spørsmålet er så hva som gjelder for forretninger som ikke er dagligvarebutikker og for serveringssteder som «kan» legge til rette for å overholde 1 meters regelen. Gjelder det fortsatt en driveplikt for disse, eller kan stenging anses «nødvendig» også her? Momenter som kan inngå i vurderingen er blant annet om leietaker har tilgang på ansatte, eller om de ansatte er i karantene eller liknende, og om leietaker som arbeidsgiver bør la de ansatte slippe å gå på jobb, basert på generelle anbefalinger om å begrense aktiviteten i Norge. Svaret på disse spørsmålene er ikke gitt, og utleiere bør være varsomme med å overprøve den enkelte leietakers vurdering, selv om stenging kan få negative konsekvenser for eksempelvis omsetningsbasert leie. Drivepliktsreglene suppleres her av reglene om force majeure. Dersom opprettholdelse av drift eksempelvis ikke er mulig grunnet mangel på ansatte som følge av myndighetenes karantenevedtak, vil det ikke bare være bestemmelsene i husleieloven som avgjør utfallet av vurderingene.

Forsikring

Meglerstandardens utgangspunkt i punkt 18.1 er at hver av partene holder sine eiendeler/interesser forsikret. Videre er det presisert i punkt 18.3 at

«Leietaker forsikrer … driftstap/-avbrudd».

Vi har ikke vurderte leietakeres poliser på dette punktet, men dersom leietaker har forsikrings- dekning, kan dette påvirke en rimelighets- vurdering/avtalerevisjon, ettersom behovet for avtalerevisjon da er mindre. DLA Piper har erfart at flere leietakere har nokså lang karenstid før forsikringsdekningen inntreffer, og vi har sett eksempler på perioder på 2-3 uker. Forsikringene kan også ha mange unntak. Noen forsikringer kan imidlertid bli svært nyttige dersom tiltakene i Norge blir veldig omfattende.

Vi anbefaler partene å undersøke forsikrings- dekningen til både utleier og leietaker nærmere.

Leiefritak

Det er lite sannsynlig at leietakere vi ha rettslig krav mot utleier på leiefritak eller redusert leie med hjemmel i leiekontrakten eller husleieloven som sådan, som følge av at leietaker selv må holde stengt.

Meglerstandardens utgangspunkt er i punkt 20.1 følgende:

«Leietaker kan kreve avslag i Leien i henhold til husleieloven § 2-11 som følge av forsinkelse eller mangel. Hva gjelder mangel, forutsettes at mangelen er vesentlig og at mangelen ikke rettes av Utleier i henhold til bestemmelsene i husleieloven § 2-10. Leietaker må gi skriftlig melding om skader og mangler mv. innen rimelig tid etter at Leietaker burde ha oppdaget dem.»

Det følger av husleielovens regler at vurderingen av om leieobjektet har en mangel, «skal bedømmes ut fra forholdene på tidspunktet for overleveringen», se husleielovens § 2-7. Dette er imidlertid ikke til hinder for at det kan foreligge mangel på et senere tidspunkt dersom utleier ikke overholder sine løpende forpliktelser, herunder stiller leieobjektet til leietakers disposisjon.

Leieobjektet som sådan er ikke mangelfullt selv om leietaker ikke kan drive sin virksomhet der som følge av generelle regler og retningslinjer som gjelder for hele Norge. Det kan dog ikke utelukkes situasjoner hvor leieobjektet eller deler av dette, etter en konkret vurdering, ikke anses stilt til leietakers disposisjon, eksempelvis dersom det er utleier som sådan som har stengt en kantine eller andre fellesarealer. Dersom det først foreligger en mangel, blir spørsmålet om denne er «vesentlig». Grensen mellom forsinkelse og mangel er også flytende i slike tilfeller, og for forsinkelser gjelder ikke vesentlighetsterskelen.

Dersom et leieobjekt skulle ha vært overlevert til leietaker 13. mars 2020, og ikke blir overlevert før 26. mars 2020, gjelder det en forsinkelse, og i slike tilfeller vil utleier ikke ha krav på leie for den aktuelle perioden.

Utleiers erstatningsansvar

Det er lite sannsynlig at leietakere vil ha rettslig krav mot utleier på erstatning med hjemmel i leiekontrakten eller husleieloven som sådan, selv om det er utleier som velger å stenge fellesarealer.

Utleiers erstatningsansvar er basert på samme lest som reglene om leiereduksjon, men er enda strengere. Det følger av meglerstandardens punkt 20.2 at:

«Leietaker kan kreve erstatning for direkte tap som følge av forsinkelse eller mangel i henhold til husleieloven § 2-13. Hva gjelder mangel, forutsettes at mangelen er vesentlig og at mangelen ikke rettes av Utleier i henhold til bestemmelsene i husleieloven

§ 2-10. Indirekte tap dekkes ikke. Erstatningen er i Leieperioden oppad begrenset til 12 måneders leie, med mindre Utleier har handlet forsettlig eller grovt uaktsomt. Ved eventuell forlengelse av Leieperioden gjelder en ny, tilsvarende begrensning for tap i forlengelsesperioden.»

Det er også etter denne bestemmelsen krav om forsinkelse eller vesentlig mangel. Indirekte tap dekkes ikke. Som indirekte tap regnes etter husleieloven § 2-14:

• Tap som følge av minsket eller bortfalt produksjon eller omsetning (driftsavbrudd),
• Tapt fortjeneste som følge av at en kontrakt med tredjemann faller bort for så vidt leieren uten rimelig grunn lar være å leie annet husrom eller treffe andre tiltak for å unngå eller minske tapet
• Tap som følge av tingskade

Ansvaret er uansett videre begrenset til 12 måneders leie, og unntak basert på utleiers grove uaktsomhet vil normalt ikke være aktuelt, med mindre det foreligger konkrete brudd på eksempelvis plikten til et forsvarlig renhold.

Utsatt overtakelse

I tilfeller hvor byggearbeider blir forsinket med den konsekvens at overtakelsen av leieobjektet blir utsatt, vil det foreligge en forsinkelse dersom det er avtalt en konkret overtakelsesdato. Dette vil gi leietaker rett til bortfall av leie i den perioden forsinkelsen varer, og i utgangspunktet også krav på erstatning for direkte tap. Det direkte tapet vil normalt i slike situasjoner være begrenset. I slike tilfeller kan det dog tenkes at utleier kan påberope seg force majeure og således slippe erstatningsansvar, men det er da veldig viktig at utleier varsler om dette med en gang utleier blir klar over hendelsen. I motsatt fall kan det tenkes at utleier mister muligheten til å kunne påberope seg bortfall av erstatningsansvar, selv om force majeurelæren kunne ha fått anvendelse.

Avtalerevisjon

Avtalerevisjon kan resultere i at leietaker får krav på leiefritak og at driveplikt suspenderes midlertidig. I ytterste konsekvens kan avtalerevisjon også resultere i bortfall av avtaler.

En avtalerevisjon innebærer forenklet sagt at avtalen, slik den er inngått, blir revidert, slik at den får et annet innhold enn det som opprinnelig gjaldt. Eksempelvis at utleiers plikt til å betale erstatning ved en forsinkelse bortfaller. Felles for hjemlene om avtalerevisjon er at de kan få anvendelse selv om det ikke er inntatt noen eksplisitt bestemmelse om dette i den konkrete avtalen.

Avtalerevisjon kan skje på flere rettslige grunnlag, og da særlig:

• Læren om bristende forutsetninger
• Avtaleloven § 36
• Force majeure

I noen tilfeller medfører avtalerevisjon en endring av avtalen, noen ganger bortfall av selve avtalefor- pliktelsen og noen ganger midlertidig suspensjon av oppfyllelsesplikten som igjen medfører at oppfyl- lelsesplikten inntrer igjen så snart omstendighetene er endret/normalisert.

Kjernen i læren om bristende forutsetninger er at avtalen som sådan anses ugyldig dersom forholdene utvikler seg på en uforutsett måte slik at sentrale forutsetninger for avtaleforholdet «brister» på en slik måte at oppfyllelse av avtalen blir urimelig vanskelig eller umulig å oppfylle. Det må noe ekstremt til, og læren har i stor grad mistet sin betydning etter at avtaleloven § 36 ble vedtatt og lovfestet hjemmelen for avtalerevisjon.

Avtalelovens § 36 fastslår på sin side at en avtale kan helt eller delvis settes til side eller endres for så vidt det ville virke urimelig eller være i strid med god forretningsskikk å gjøre den gjeldende. Det samme gjelder ensidig bindende disposisjoner. Ved avgjørelsen tas hensyn ikke bare til avtalens innhold, partenes stilling og forholdene ved avtalens inngåelse, men også til senere inntrådte forhold og omstendighetene for øvrig.

Grunnvilkårene for force majeure er:

Last ned teksten i brosjyreformat ved å trykke på PDF-lenken nedenfor.

Se også vår samleside med relevante artikler og informasjon knyttet til COVID-19.