Plan- og bygningsrett: Rekvirering av eiendom og offentlige anskaffelser

Plan- og bygningsretten er i utgangspunktet den samme i koronatider som ellers, men noen særegenheter er det greit å være oppmerksom på. Denne artikkelen omhandler tilpasninger til situasjonen akkurat nå, det vil si i krisen mens det er store begrensninger på bevegelsesfrihet m.m. Om det kan og bør gjøres tilpasninger i regelverket for å lette overgangen for utbygger og kommunene når krisen er over går vi ikke inn på. Det er imidlertid verdt å merke seg at blant annet NBBL har sendt noen slike konkrete tilpasningsforslag til Kommunal- og moderniseringsdepartementet.

Elektronisk behandling

Store deler av den kommunale plan- og byggesaksbehandling kan skje elektronisk. Kommunal- og moderniseringsdepartementet har i tillegg så langt fastsatt noen midlertidige forskrifter for å avhjelpe utfordringer i Covid-19 situasjonen.

Innvilgelse av søknader ved fristoversittelser

Uavhengig av mulighetene som midlertidige forskrifter gir, er det flere bestemmelser i det vanlige regelverket som kan være nyttig å være klar over dersom den kommunale byggesaksbehandlingen tar lengre tid enn forventet. Det er særlig bestemmelsene hvor kommunens oversittelse av saksbehandlingsfristene gjør at det allikevel er innvilget tillatelser eller det er lovlig å ta bygninger i bruk.

Ved bruk av bestemmelsene nevnt under er det viktig at tiltakshaver forsikrer seg at alle vilkår for å benytte bestemmelsen faktisk er oppfylt. Det er tiltakshaver som har risikoen for dette og som i verste fall kan risikere at kommunen forfølge saken som en ulovlighet.

Søknad om tillatelse som krever bruk av ansvarlig foretak, men som er i tråd med regelverket (plan, lov og forskrift), hvor ingen naboer eller gjenboere har merknader og det ikke er behov for tillatelser fra andre myndigheter (eksempelvis kulturminnemyndighet eller veimyndighet) anses som innvilget dersom kommunen ikke har respondert innen 3 uker, jf pbl. § 21-7 annet ledd.

Tilsvarende gjelder for tiltak som ikke krever ansvarlig foretak (hvor tiltakshaver selv kan være ansvarlig ). For disse sakene gjelder dette også dersom naboer eller gjenboere protesterer, jf pbl. § 21-7 tredje ledd.

Dersom disse to bestemmelsene er aktuelle er det viktig å være klar over at kommunen i noen tilfeller kan forlenge saksbehandlingsfristen ensidig. Det følger av SAK § 7-3 annet ledd at kommunen kan forlenge fristen i særlige tilfeller, men da må underretning om ny frist være sendt innen den opprinnelige 3 ukers fristen. Veiledningen til bestemmelsen nevner som eksempler på særlige tilfeller tiltak i områder hvor plangrunnlaget er uklart, tiltak i uregulerte områder eller tiltak i områder der spesielle hensyn gjør seg gjeldende. Veiledningen er basert på at det kan være behov for mer tid i saker som fordrer kompliserte vurderinger. Om bestemmelsen kan benyttes dersom kommunen trenger mer tid av andre grunner, som eksempelvis nasjonale krisesituasjoner som Covid-19 er så langt ikke avklart i veiledningen.

De samme 3 ukers frister og konsekvenser er aktuelle for endringssøknader, dersom søknaden oppfyller vilkårene nevnt i bestemmelsene over, se pbl. § 21-7 åttende ledd.

Dersom søknad om igangsettingstillatelse ikke er innvilget innen 3 uker, kan tiltaket allikevel igangsettes, jf. pbl. § 21-7 sjette ledd.

Det er ikke mulig å få ferdigattest selv om kommunen oversitter fristen på 3 uker, men man får rett til å ta byggverket i bruk, jf pbl. § 21-7 syvende. Denne muligheten gjelder imidlertid bare dersom man søker om ferdigattest, ikke ved søknad om midlertidig brukstillatelse.

Fjernmøter

Gjennom midlertidig forskrift om gjennomføring av fjernmøter skal det bli enklere å blant annet gjennomføre kommunestyremøter uten at representantene fysisk er samlet. Forskriften gjelder så langt frem til 1. august 2020.

Midlertidig bruk av arealer til helse- og omsorgstjenester

Det er også vedtatt en forskrift som skal gjøre det enklere for myndigheten i akuttsituasjoner å blant annet ta i bruk eksisterende bygg midlertidig til helse- og omsorgstjenester. Forskriften gjelder for tidsbestemt bruksendring og midlertidig plassering av byggverk som skal brukes til helse- og omsorgstjenester eller sosiale tjenester, bolig for personell eller lagring av materiell og utstyr i forbindelse med Covid 19-pandemien. Hensikten er å gjøre det enklere for kommunen å fravike deler av plan- og bygningsloven og legge til rette for hastebehandling av denne type saker.

Det er viktig å merke seg at bestemmelsene bare kan brukes etter anmodning fra statlig, fylkeskommunal eller kommunal myndighet. Forskriften gjelder inntil videre frem til 1. januar 2021.

Rekvirering av eiendom

Flere beredskapslover inneholder eksplisitte rekvisisjonshjemler som kan benyttes i ulike krisesituasjoner, herunder beredskapsloven, helseberedskapsloven og sivilbeskyttelsesloven. Andre beredskapslover gir, som næringsberedskapsloven, hjemmel til å iverksette særskilte tiltak.

Rekvisisjon skal bare skje som siste utvei, når andre muligheter er forsøkt. Dette er i tråd med det grunnleggende utgangspunkt om at tiltak bare iverksettes basert på proporsjonalitet, samt at tiltak ikke iverksettes om formålet kan oppnås på annen måte.

Ved avståelse av eiendom ved rekvisisjon, fastsettes erstatning i mangel av eventuelle minnelig løsning, ved skjønn, altså på tilsvarende måte som andre ekspropriasjonssaker. Grunnprinsippet er da «full erstatning» basert på en konkret vurdering.

Selv der eiendom er rekvirert etter helseberedskapsloven eller sivilbeskyttelsesloven, vil utgangspunktet være at reglene i eller i medhold av plan- og bygningsloven gjelder. Loven har ingen særregler som sikrer raskere prosesser ved kriser. Kommunal- og moderniseringsdepartementet har derfor foreslått «Midlertidig forskrift om unntak fra plan- og bygningsloven ved rekvisisjon av fast eiendom etter helseberedskapsloven og sivilbeskyttelsesloven» i forbindelse med Covid-19-utbruddet. Det er her foreslått unntak fra plan- og bygningsloven for bruk av byggverk og fast eiendom som er rekvirert etter disse loven. Unntaket omfatter rett til å foreta endringer av byggverket eller eiendommen som anses nødvendig samt plassering av midlertidige byggverk, men slik at tiltak ikke skal medføre fare, og skal oppfylle krav til forsvarlig sikkerhet.

Mens kjøp og leie av eiendom eller eksisterende bygninger som hovedregel faller utenfor anskaffelsesregelverket der dette utgjør kontraktens hovedelement, vil som hovedregel bygnings- eller oppussingsarbeider være omfattet dersom dette er hovedelementet.

Rene kjøp av overnatting vil også være omfattet av regelverket, og i relasjon til innkvartering av syke eller for å avverge sykdom vil det normalt sett være en helse- og omsorgsanskaffelse. Ved hasteanskaffelser, som vil kunne være aktuelt i en krisesituasjon, er det unntak i anskaffelsesregelverket, både i form av mulighet til å sette kortere frister, men også i noen tilfeller fra kunngjøringsplikten, og i ytterste konsekvens kravet om konkurranse, dersom det ikke er mulig å overholde fristene og det skyldes forhold oppdragsgiver ikke kunne forutse. Også statsstøttereglene må overholdes, og anskaffelser og transaksjoner må følgelig uansett som utgangspunkt skje på markedsmessige vilkår, også der regelverket for offentlige anskaffelser ikke kommer til anvendelse.